Settembre 2019

Antincendio: in Gazzetta le nuove norme di sicurezza per i condomini 06/02/2019

Tutto pronto per le nuove regole sulla sicurezza antincendio dei condomini che dal 6 maggio 2019 avranno l’obbligo di rispondere ai nuovi requisiti.
Dopo l’approvazione da parte del Comitato Centrale tecnico-scientifico dei Vigili del Fuoco del 24 aprile 2018, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 30 del 5 febbraio 2019 il Decreto Ministero dell’Interno 25 gennaio 2019 recante “Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione” con il quale parte una vera e propria rivoluzione per i condomini con nuove norme più stringenti.

Le nuove regole entreranno in vigore il 6 maggio 2019 per le nuove costruzioni, mentre per gli edifici di civile abitazione esistenti entro i seguenti termini:
• entro il 6 maggio 2021 per le disposizioni riguardanti l’installazione, ove prevista, degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza;
• entro il 6 maggio 2020 per le restanti disposizioni.

Per gli edifici di civile abitazione esistenti entro il 6 maggio 2019 soggetti agli adempimenti di prevenzione incendi di cui al DPR n. 151/2011, viene comunicato al Comando dei vigili del fuoco l’avvenuto adempimento ai suddetti adeguamenti, all’atto della presentazione della attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio.

Entrando nel dettaglio, la nuova norma prevede 4 Livelli di Prestazione (L.P.) a cui
corrispondono diversi adempimenti:
• L.P. 0 – per edifici di altezza compresa tra 12 e 14 metri;
• L.P. 1 – per edifici di altezza compresa tra 24 e 54 metri;
• L.P. 2 – per edifici di altezza compresa tra 54 e 80 metri;
• L.P. 3 – per edifici di altezza oltre 80 metri o, indipendentemente dall’altezza, se con più di 1000 occupanti.

Per gli edifici di altezza superiore a 24 m, qualora siano presenti attività ricomprese in allegato I al D.P.R. 151/2011, e comunicanti con l’edificio stesso ma ad esso non pertinenti e funzionali (quali ad es. impianti produzione calore, autorimesse, gruppi elettrogeni ecc…), dovrà essere adottato un livello di prestazione superiore, indipendentemente dal tipo di comunicazione.

La regola tecnica prevede per ogni livello di prestazione compiti e funzioni per il responsabile dell’attività e gli occupanti, le misure da attuare in caso d’incendio (L.P. 0), le misure antincendio preventive, la pianificazione dell’emergenza e il centro di gestione dell’emergenza (L.P. 3).

Livelli di Prestazione 0 – 12 m ≤ h < 24 m
Compiti del Responsabile dell’attività:
• identifica le misure standard da attuare in caso d’incendio;
• fornisce informazione agli occupanti sulle misure da attuare in caso d’incendio;
• espone un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio;
• mantiene in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione;

Compiti degli Occupanti
In condizioni ordinarie:
• osservano le indicazioni sui divieti e precauzioni riportati nel foglio informativo;
• non alterano la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva.

In condizioni d’emergenza, attuano quanto previsto nel foglio informativo.
Misure da attuare in caso d’incendio
Le misure standard da attuare in caso d’incendio consistono nell’informazione agli
occupanti sui comportamenti da tenere:
• istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;
• azioni da effettuare per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;
• istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie, ove presenti;
• divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio, ad eccezione degli eventuali ascensori antincendio da utilizzare con le modalità di cui al D.M. 15 settembre 2005;

In attività caratterizzate da promiscuità strutturale, impiantistica, dei sistemi di vie d’esodo ed esercite da responsabili dell’attività diversi, le pianificazioni d’emergenza delle singole attività devono tenere conto di eventuali interferenze o relazioni con le attività limitrofe. In tali attività, devono essere previste planimetrie per gli occupanti indicanti le vie d’esodo, installate in punti opportuni ed essere chiaramente visibili.

Livelli di Prestazione 1 – 24 m < h ≤ 54 m
Compiti del Responsabile dell’attività:
Organizza la gestione della sicurezza antincendio attraverso:
• predisposizione e verifica periodica della pianificazione d’emergenza;
• informazione agli occupanti su procedure di emergenza da adottare in caso d’incendio e sulle misure antincendio preventive che essi devono osservare;
• mantenimento in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione, riportando gli esiti in un registro dei controlli;
• esposizione di foglio informativo e cartellonistica riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché riportante istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio; tali istruzioni saranno redatte in lingua italiana ed eventualmente, su esplicita richiesta dell’assemblea o qualora l’Amministratore lo ritenga opportuno, potranno essere redatte anche in altre lingue fermo restando l’utilizzo di cartellonistica di sicurezza conforme alla normativa vigente;
• verifica, per le aree comuni, dell’osservanza dei divieti, delle limitazioni e delle condizioni normali di esercizio;
• adozione delle misure antincendio preventive.

Compiti degli Occupanti
In condizioni ordinarie, osservano le disposizioni della gestione della sicurezza antincendio, in particolare:
• osservano le misure antincendio preventive, predisposte dal Responsabile dell’attività/ Amministratore;
• non alterano la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva.
In condizioni d’emergenza, attuano quanto previsto nella pianificazione di emergenza,
in particolare:
• attuano le procedure di allarme e comunicazioni;
• attuano l’evacuazione secondo le procedure della pianificazione di emergenza.

Misure antincendio preventive (sono fatti salvi gli adempimenti previsti dalla normativa vigente, per le aree indicate al punto 3 del D.M. 16 maggio 1987, individuate quali luoghi di lavoro)

Le misure antincendio previste consistono in:
• corretto deposito ed impiego dei materiali combustibili, delle sostanze infiammabili liquide e gassose;
• mantenimento della disponibilità di vie d’esodo sgombre e sicuramente fruibili;
• corretta chiusura delle porte tagliafuoco nei varchi tra compartimenti;
• riduzione delle sorgenti di innesco (es. limitazioni nell’ uso di fiamme libere senza le opportune precauzioni, divieto di fumo in aree ove sia vietato, divieto di impiego di apparecchiature elettriche malfunzionanti o impropriamente impiegate, …);
• gestione dei lavori di manutenzione, e valutazione delle sorgenti di rischio aggiuntive, in particolare: operazioni pericolose (es. lavori a caldo, …), temporanea disattivazione impianti di sicurezza, temporanea sospensione della continuità di compartimentazione, impiego delle sostanze o miscele pericolose (es. solventi, colle, infiammabili);
• valutazione dei rischi di incendio in caso di modifiche alle strutture, alle finiture, al rivestimento delle facciate, all’isolamento termico e acustico e agli impianti.

Pianificazione dell’emergenza (in attività caratterizzate da promiscuità strutturale, impiantistica, dei sistemi di vie d’esodo ed esercite da responsabili dell’attività diversi, le pianificazioni d’emergenza delle singole attività devono tenere conto di eventuali interferenze o relazioni con le attività limitrofe. In tali attività, devono essere previste planimetrie per gli occupanti indicanti le vie d’esodo, installate in punti opportuni ed essere chiaramente visibili)
La pianificazione dell’emergenza può essere limitata all’informazione agli occupanti sui comportamenti da tenere. Tali informazioni potranno essere trasmesse anche semplicemente con avvisi in bacheca, ove presente, o secondo le modalità ritenute più opportune.

Essa deve riguardare:
• istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;
• informazioni da fornire alle squadre di soccorso intervenute sul posto
• azioni da effettuarsi per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;
• istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie, ove presenti;
• divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio, ad eccezione degli eventuali ascensori antincendio da utilizzare con le modalità di cui al D.M. 15 settembre 2005.
Ove presente l’impianto rivelazione automatica o manuale dell’incendio, dovranno essere previste apposite istruzioni di impiego e attivazione dell’allarme.

Livelli di Prestazione 2 – 54 m ≤ h < 80 m I compiti del responsabile dell’attività sono gli stessi del livello di prestazione 1 ed in aggiunta prevede l’installazione di un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico, realizzato a regola d’arte. Anche per gli occupanti i compiti sono gli stessi del livello di prestazione 1. Misure antincendio preventive Tutti gli adempimenti del livello di prestazione 1 ed in aggiunta un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico. Pianificazione dell’emergenza In aggiunta a quanto previsto per il livello di prestazione 1, la pianificazione dell’emergenza deve contenere le procedure di attivazione e diffusione dell’allarme. Livelli di Prestazione 3 – h > 80 m o, indipendentemente dall’altezza, se con più di 1000 occupanti.

I compiti del responsabile dell’attività sono gli stessi del livello di prestazione 2 ed in
aggiunta:
• predispone centro di gestione dell’emergenza;
• designa il Responsabile della gestione della sicurezza antincendio;
• designa il Coordinatore dell’emergenza (soggetto in possesso di attestato di idoneità tecnica a seguito di frequenza di corso di rischio elevato ex DM 10 marzo 1998);
• prevede l’installazione di un impianto EVAC a regola d’arte.
Responsabile della gestione della sicurezza antincendio (può coincidere anche con il Responsabile dell’attività)

Pianifica e organizza le attività della gestione della sicurezza antincendio di seguito
indicate:
• predispone le procedure gestionali ed operative, relative alle misure
antincendio preventive;
• aggiorna la pianificazione dell’emergenza;
• controllo periodico delle misure di prevenzione adottate;
• fornisce al Coordinatore dell’emergenza le necessarie informazioni e procedure da adottare previste nella pianificazione dell’emergenza;
• segnala al Responsabile dell’attività le non conformità e le inadempienze di sicurezza antincendio.
Coordinatore dell’emergenza Sovrintende all’attuazione della pianificazione di emergenza e delle misure di evacuazione previste e si interfaccia con i responsabili delle squadre dei soccorritori.
• se presente in posto, collabora alla gestione dell’emergenza presso il centro di gestione dell’emergenza;
• se non presente in posto, deve essere immediatamente reperibile secondo le procedure di pianificazione di emergenza.

Occupanti
I compiti sono gli stessi del livello di prestazione 2.
Misure antincendio preventive
Tutti gli adempimenti del livello di prestazione 2 ed in aggiunta i seguenti:
• centro di gestione dell’emergenza;
• Sistema di allarme vocale per scopi di emergenza (EVAC) realizzato a regola d’arte.

Pianificazione emergenza
In aggiunta a quanto previsto per il LP2, la pianificazione dell’emergenza deve contenere le procedure di attivazione del centro di gestione dell’emergenza.

Centro di gestione dell’emergenza
Il centro di gestione dell’emergenza è un locale utilizzato per il coordinamento delle operazioni da effettuarsi in condizioni di emergenza e può essere costituito in locale anche ad uso non esclusivo (es. portineria, reception, centralino, …).

Il centro di gestione dell’ emergenza deve essere fornito almeno di:
• informazioni necessarie alla gestione dell’emergenza (es. pianificazioni, planimetrie, schemi funzionali di impianti, numeri telefonici…);
• centrale gestione sistema EVAC;
• centrale di controllo degli impianti rilevanti ai fini antincendio, ove presenti;

Il centro di gestione dell’emergenza deve essere chiaramente individuato da apposita segnaletica di sicurezza.

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L’amministratore di condominio che non convoca l’assemblea per andare in mediazione è responsabile personalmente?

Sino ad oggi, ci è capitato frequentemente di leggere giurisprudenza su casi in cui il Condominio deliberava di non partecipare alla Mediazione, oppure in cui non riusciva a deliberare se partecipare o meno.

Ma, non avevamo ancora letto di un Amministratore che non convoca affatto l’Assemblea prevista dalla norma attuativa al Codice civile.

Il Tribunale di Monza ha avuto invece modo di confrontarsi con questa fattispecie: con la sentenza n. 1624 del 2 luglio 2019 il Giudice ha rigettato la richiesta, avanzata dal condòmino che impugnava una delibera, di condannare il Condominio al pagamento di una somma pari all’importo del contributo unificato per la causa, ai sensi dell’art. 8, comma 4 bis del D. Lgs. 04 marzo 2010, n. 28 s.m.i. (il testo che ha introdotto la Mediazione in Italia), ritenendo che, nella fattispecie concreta, nessun rimprovero potesse essere mosso ALL’ENTE DI GESTIONE in quanto tale, atteso che costui nemmeno aveva potuto esprimersi sulla partecipazione, perché il suo ORGANO RAPPRESENTATIVO, l’Amministratore, aveva omesso di convocarlo in Assemblea.

Secondo il Giudice lombardo, è l’Amministratore ad essere – eventualmente – imputabile per responsabilità professionale, non avendo egli provveduto ad un atto dovuto verso il proprio mandante (il Condominio) e obbligatorio per legge, ai sensi dell’art. 1131, 4° comma, c.c.

Vedremo allora e nuovamente come l’Amministratore diligente debba comportarsi dinnanzi alla ricezione di una lettera di convocazione all’incontro di Mediazione.

Il fatto. Un condòmino impugna una delibera assembleare adottata dal proprio Condominio e ne chiede, previa sospensione della provvisoria esecutività, l’annullamento, con condanna del Condominio alla somma di cui all’art. 8, comma 4 bis del D. Lgs. n. 28/2010 e delle spese legali della Mediazione e del giudizio.

In particolare, il condòmino attore lamenta le seguenti mancanze:

• l’Amministratore, nonostante la regolare ricezione della convocazione in Mediazione prima (e della notifica dell’atto di citazione poi) ha omesso di convocare l’Assemblea ai sensi dell’art. 71 quater dispiace.att. c.c.  e, secondo la difesa del condòmino, ciò integrerebbe sia il comportamento previsto dall’art. 8, comma 4 bis del D. Lgs. n. 28/2010, cioè la mancata partecipazione alla Mediazione senza giustificato motivo, punita dalla norma citata con la condanna al pagamento di una somma di denaro pari al contributo unificato, sia la condotta che legittima il Giudice, ai sensi dell’art. 116, 2° comma, c.p.c., a desumere dal comportamento delle parti degli argomenti di prova;
• il verbale recante la delibera assembleare impugnata contiene inesattezze, quali:
• indicazione di un condòmino presente, senza specificazione se la presenza sia personale o per delega;
• assunzione della delibera con un numero di millesimi inferiore a quello previsto per legge;
• ancora erroneità nel riporto dei millesimi votanti in altri punti del verbale;
• errato riparto della spesa afferente il terrazzo di un solo condòmino su tutti gli altri, anzichè in virtù dell’art. 1126 c.c.;
• errato riparto della spesa afferente la rimozione del cemento dalla sede del citofono a carico di tutti i condòmini, atteso che si trattava di spesa resasi necessaria causa la cattiva esecuzione di un lavoro commissionato da un singolo condòmino;
• errato riparto della spesa afferente le targhette dei citofoni su tutti i condòmini, anziché solamente su quelli interessati dall’intervento;
• errato riparto della spesa afferente il gradino del terrazzo di un condòmino a carico di tutti, anziché solamente al condòmino beneficiario della riparazione;
• errato riparto della spesa afferente l’elargizione di una certa somma ad una ONLUS a carico di tutti i condòmini anziché dei soli condòmini favorevoli a tale spesa;
• errato riparto della spesa per acqua potabile, che avrebbe dovuto, secondo l’attore, venire ripartita per nucleo familiare di 3 e 5 persone;
• errato riparto delle spese di riscaldamento, per aver escluso i proprietari dei box dal pagamento del costo del combustibile e della forza motrice, mentre gli stessi vengono inclusi in spese quali il consumo di combustibile dell’alloggio portiere, della saletta e dell’androne condominiale,
• chiedendo, per quanto esposto, l’annullamento della delibera e il ristoro delle spese legali, non solo relative al giudizio, bensì anche alla fase stragiudiziale precedente.

Il Condominio rimane contumace.

Il Tribunale, rigettando l’istanza di sospensione della provvisoria esecutività della delibera impugnata, dispone la concessione dei termini istruttori, ma, poiché il condòmino attore non fa richiesta di espletamento di mezzi istruttori, la causa viene direttamente trattenuta in decisione allo scadere dei termini concessi.

La decisione. Il Tribunale, con la sentenza in commento:

• RIGETTA la richiesta di condanna del Condominio al pagamento della somma pari al contributo unificato previsto per la causa, ai sensi dell’art. 8, comma 4 bis D. Lgs. n. 28/2010, nonché delle spese legali giudiziali e di Mediazione: secondo il Giudice lombardo, il ‘mancato giustificato motivo’ per non partecipare alla Mediazione, così come la condotta da cui desumere gli ‘argomenti di prova’, devono essere imputabili alla parte che ne trae danno – nel caso di specie, il Condominio – mentre nella fattispecie concreta, essi erano imputabili all’Amministratore quale organo del Condominio;
• RIGETTA la richiesta di annullamento della delibera per le INESATTEZZE, posta l’assoluta irrilevanza di quanto eccepito ai fini della validità della delibera impugnata;
• RIGETTA la richiesta di annullamento per violazione del criterio legale di riparto di cui all’art. 1126 c.c., posto che la difesa del condòmino attore non aveva dimostrato la natura di lastrico solare esclusivo del terrazzo del condòmino di cui si imputava la spesa a tutti, così di fatto rendendo impossibile l’accertamento nel merito da parte del Giudice;
• RIGETTA la richiesta di annullamento per violazione del criterio legale di riparto di cui all’art. 1123, c.c., relativo alla rimozione cemento dalle cassette postali, atteso che, difettando peraltro la prova da parte del condòmino attore circa il nesso di causalità tra il danno prodottosi dalla colatura di cemento e le opere edili richieste da altro condòmino ed afferenti la sua proprietà privata, il Giudice ritiene che non si possa attribuire una spesa partendo da ciò che l’ha cagionata, ma avendo riguardo a quali beni o servizi comuni sono interessati dalla stessa – nel caso di specie, le cassette postali, bene comune a tutti i condòmini;
• ACCOGLIE la richiesta di annullamento per violazione del criterio legale di riparto di cui all’art. 1123 c.c., relativa alla spesa per le targhette dei citofoni, rilevando che in questo caso, pure a fronte delle scarse e scarne prove offerte dal condòmino attore, è possibile dedurre, confrontando la voce di spesa ed il bilancio approvato, che si sia trattato di operazione svolta non per tutti i condòmini, ma solo per alcuni di essi;
• RIGETTA la richiesta di annullamento per violazione del criterio legale di riparto di cui all’art. 1123 c.c., relativa alla riparazione del gradino del terrazzo di un altro condòmino, sulla scorta della medesima argomentazione vista relativamente alle spese per il terrazzo, posto che vi è assoluta carenza probatoria della natura del terrazzo del cui gradino si tratta come delle ragioni che hanno portato a doverlo riparare;
• ACCOGLIE la richiesta di annullamento per violazione del criterio legale di riparto di cui all’art. 1123 c.c.,relativa alla spesa per l’elargizione di una somma ad una ONLUS, poiché effettivamente non risulta che detta somma fosse inerente la gestione condominiale, pertanto andava imputata ai soli votanti favorevoli;
• RIGETTA la richiesta di annullamento per violazione del criterio legale di riparto di cui all’art. 1123 c.c.,relativa alla spesa per acqua potabile: mentre il condòmino attore sosteneva che la spesa andasse ripartita ad personam e per nuclei familiari e che erano presenti nuclei di 3 o 5 persone; il Giudice rileva ancora una volta l’assenza di prova sul punto, atteso che il condòmino attore non ha fornito la prova della consistenza dei nuclei familiari pure affermata, limitandosi a produrre, peraltro fuori termine, documenti relativi ad un periodo gestorio differente rispetto a quello impugnato;
• RIGETTA la richiesta di annullamento per violazione del criterio legale di riparto di cui all’art. 1123 c.c.,relativa alla esclusione dei box dalla spesa per il servizio di riscaldamento (in particolare, consumo combustibile e forza motrice); secondo il Giudice, la delibera non è viziata da erroneità perché chiede ai proprietari dei box di pagare il riscaldamento del locale portiere, dell’androne e della saletta condominiali, atteso che i suddetti locali sono beni comuni, mentre i box sono proprietà private che non usufruiscono del servizio comune di riscaldamento.

Abbiamo visto quindi come il Giudice, nel caso concreto, non abbia rigettato la maggior parte delle richieste attoree perché infondate, bensì perché scarsamente provate o assolutamente non provate in corso di giudizio.

Rapporto di mandato tra Amministratore e Condominio: less is more. Sappiamo come, nel condominio di edifici, la gestione dei beni e servizi comuni sia condivisa tra l’Amministratore e l’Assemblea.

Infatti, l’art. 1130 c.c. ci dà conto di quanto spetti all’Amministratore: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea; 2) convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130 bis; 3) curare l’osservanza del regolamento di condominio; 4) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 5) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 6) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; 7) eseguire gli adempimenti fiscali; 8) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale; 9) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; 10) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio; 11) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 12) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Oltre a quanto previsto dall’art. 1130 c.c., ci sovviene, in tema di rappresentanza processuale, anche l’art. 1131 c.c., norma chiave per la vicenda che stiamo esaminando, laddove è previsto che: <<Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.>>

Per espresso richiamo operato dall’art. 1130 c.c., alcuni compiti spettanti all’Amministratore si trovano disciplinati anche nell’art.1129 c.c. e in altre norme di legge, ma l’art. 1130 c.c. è da considerare come la disposizione che traccia il perimetro dei poteri dell’Amministratore, specialmente quando pensiamo tale fattispecie in relazione ai contrapposti poteri dell’Assemblea.

Vediamo allora cosa spetta in via esclusiva all’Assemblea: l’art. 1135 c.c. prevede che essa debba deliberare su:

1. conferma dell’amministratore ed eventuale sua retribuzione;
2. approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e relativa ripartizione tra i condomini;
3. approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e impiego del residuo attivo della gestione;
4. opere di manutenzione straordinaria e innovazioni.

Cosa significa, a ben vedere, che l’Amministratore ha POTERE sulla gestione di beni e servizi comuni – seppure, sia ben inteso, limitatamente alle sue attribuzioni ex artt. 1129, 1130 e 1131 c.c.? Significa che l’Amministratore, nei suddetti ambiti, può agire e decidere autonomamente, senza preventivo placet assembleare, anche spendendo il denaro comune, atteso che il suo dovere di <<riscuotere i contributi>>, unito al dovere di <<eseguire le delibere>> e <<redigere il rendiconto>> ci fa intuire che egli debba curare la compilazione dell’elenco delle somme occorrenti – od occorse – alla gestione allo scopo di poter poi eseguire le delibere, senza trovarsi impossibilitato a farlo perché gli difettino i fondi necessari.

In poche parole, l’Amministratore deve porre particolare attenzione alla preparazione del preventivo o del rendiconto annuali, mettendo in conto tutte quelle spese che gli occorrerà eseguire allo scopo di poter pagare le forniture del Condominio.

Ad avviso di chi scrive, dovrebbe ritenersi ovvia l’istituzione di un fondo – cassa annuale, denominato <<Riscossione morosità e liti>>, in cui includere una somma forfetaria, in modo tale che, qualora l’Amministratore si trovi, in corso d’anno, a dover agire nei confronti dei morosi oppure a dover sostenere spese legali inerenti le proprie attribuzioni, possa anche disporre di una cassa apposita per pagare detti servizi.

D’altronde, egli è tenuto a riscuotere i contributi ed agire verso i morosi; egli è anche tenuto a ‘difendere le delibere assembleari’ dalle impugnative portate contro di esse, senza necessità di preventiva approvazione della lite passiva da parte dell’Assemblea; egli è infine tenuto a compiere gli atti conservativi di beni e servizi comuni, sempre in via autonoma ed indipendente.

Sappiamo però che, per buon senso, un ‘ministro senza portafoglio’ riduce la propria attività a ben poco, se non ha i mezzi per trasformare le intenzioni in fatti concreti.

Da ultimo, la Cassazione ci ha ricordato che: <<In tema di condominio negli edifici, l’amministratore di un condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che non esorbitano dalle sue attribuzioni, agli effetti dell’art. 1131, commi 2 e 3, cod. civ. – quale, nella specie, la resistenza all’impugnazione di una delibera proposta da un condomino – non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ed un’eventuale delibera sul punto avrebbe il significato di mero assenso alla scelta già validamente effettuata dall’amministratore.>> (Cassaz., Sez. II, ordinanza 14 maggio 2019, n. 12806).

Tornando al significato del potere dell’Amministratore, quanto sopra significa che, nelle materie oggetto del suo ambito operativo, egli potrà spendere il denaro comune, essendo unicamente tenuto a renderne il conto, ma l’Assemblea non potrà rifiutare o deliberare di non corrispondere le spese da costui eseguite.

Ciò si deduce dalla regolazione delle spese straordinarie ed urgenti, laddove l’Amministratore, al ricorrere di quei due presupposti – straordinarietà ed urgenza – può spendere autonomamente, purchè ne riferisca alla prima Assemblea, rendendo cioè il conto della spesa.

Ma significa anche che l’Assemblea, al ricorrere dei caratteri di straordinarietà ed urgenza, non potrà deliberare di non approvare le spese eseguite dall’Amministratore.

Veniamo adesso ad esaminare, in maggiore dettaglio, l’art. 1131 c.c., concernente la rappresentanza processuale del Condominio da parte dell’Amministratore, ovvero la facoltà di quest’ultimo di conferire mandato ad un legale (o agire in via autonoma, laddove consentito) per l’azione o la difesa in un giudizio.

Ovviamente, il Condominio può trovarsi a dover ATTIVARE un giudizio oppure DIFENDERSI in un giudizio e la legge differenzia le due ipotesi, che chiama rispettivamente LITE ATTIVA e LITE PASSIVA.

Come notava opportunamente TERZAGO, i poteri dell’Amministratore rispetto alla lite attiva – rectius, alla sua rappresentanza processuale nella lite attiva – sono sottoposti agli stessi limiti dei poteri ‘sostanziali’, ovvero quelli disciplinati agli artt. 1129 – 1131 c.c.

Ciò significa che, quando l’Amministratore intenda avviare un’azione giudiziaria in nome e per conto del Condominio, egli potrà farlo unicamente se si mantiene dentro il perimetro tracciato dagli artt. 1129 – 1130 e 1131 c.c. – oppure nel maggiore perimetro conferito dal Regolamento.

Invece, la rappresentanza nella lite passiva, cioè la lite attivata da un condòmino o da terzi verso il Condominio, è ILLIMITATA, sempre nelle parole del TERZAGO, per tutte quelle cause che:

1) attengano a beni e servizi comuni, e/o

2) siano proposte contro il Condominio.

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